Ev almak, çoğu insanın hayatındaki en büyük finansal kararlarından biridir. Doğru evi bulmak kadar, o evin hukuken ve teknik olarak sağlam olduğundan emin olmak da önemlidir. Bu rehberde, ister tamamlanmış bir konut ister projeden bir daire alıyor olun, karar vermeden önce gözden geçirmeniz gereken başlıkları sırasıyla ele aldık.
Kısa özet: Tapu kaydını kontrol edin, ruhsat ve iskân durumunu öğrenin, yapının hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildiğini sorun ve hiçbir ödemeyi yazılı, usulüne uygun bir sözleşme olmadan yapmayın.
1. Tapu kaydını kontrol edin
Satın almayı düşündüğünüz taşınmazın tapu kaydı, sürecin en önemli belgesidir. Tapu kaydında; malikin kim olduğu, taşınmazın niteliği (arsa, mesken, işyeri vb.) ve varsa ipotek, haciz, şerh ve beyanlar yer alır.
- Satıcının gerçekten malik ya da malik adına işlem yapmaya yetkili kişi olduğunu doğrulayın.
- Kayıtta ipotek veya haciz varsa, bunların satıştan önce nasıl kaldırılacağını yazılı olarak netleştirin.
- Tapudaki niteliğin (ör. “mesken”) ilanda anlatılanla uyumlu olup olmadığına bakın.
Tapu bilgilerine e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleriyle ulaşılabilir; işlem öncesinde güncel kaydı ilgili tapu müdürlüğünden de teyit etmek iyi bir pratiktir.
2. Yapı ruhsatı ve iskân durumunu öğrenin
Yapı ruhsatı, binanın onaylı projesine göre inşa edilmesine izin veren belgedir. Yapı kullanma izin belgesi (halk arasında “iskân”) ise yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösterir.
- Projeden alıyorsanız: yapı ruhsatının alınmış olduğunu ve ruhsattaki bilgilerin (kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı vb.) size anlatılan projeyle örtüştüğünü kontrol edin.
- Tamamlanmış bir konut alıyorsanız: iskânın alınıp alınmadığını sorun. İskânsız yapılarda kalıcı abonelikler, kredi ve ileride kat mülkiyetine geçiş gibi konularda sorunlar yaşanabilir.
3. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
İnşaatı süren ya da yeni biten projelerde tapular genellikle kat irtifakı olarak verilir; yapı tamamlanıp iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Her ikisi de bağımsız bölümünüzü tanımlayan resmî tapulardır, ancak aralarında önemli farklar vardır.
Bu konuyu ayrıntılı olarak Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark yazımızda anlattık.
4. Deprem güvenliğini sorgulayın
Türkiye bir deprem ülkesi ve bu başlık, ev alırken en çok önemsenmesi gereken konulardan biri. Yeni yapılar, 1 Ocak 2019’da yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine göre projelendirilir. Daha eski binalarda ise yapının hangi yönetmelik dönemine ait olduğu önemlidir.
Sorulması gereken sorular
- Yapı hangi yılda ruhsat aldı ve hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildi?
- Zemin etüdü yapıldı mı? Zemin sınıfı nedir?
- Yapı denetimini hangi firma üstlendi?
- Taşıyıcı sistemde (kolon, kiriş, perde) sonradan değişiklik yapıldı mı?
Yapı denetimi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Eski binalarda içiniz rahat etmiyorsa, bağımsız bir mühendislik firmasından teknik inceleme talep etmek mümkündür.
5. Konumu ve çevreyi kendiniz görün
Haritadaki mesafeler ile gerçek yaşam her zaman aynı değildir. Konutu farklı saatlerde ziyaret etmek, size ilanların gösteremeyeceği bilgileri verir.
- Sabah ve akşam trafiğinde işe, okula ve toplu taşımaya ulaşım süresi
- Market, sağlık kuruluşu, park ve okul gibi gündelik ihtiyaçlara yakınlık
- Bölgenin imar planı: karşınızdaki boş arsaya ileride ne yapılabileceği
- Gürültü, otopark imkânı ve cephe yönü (güneş alma durumu)
6. Sözleşmeyi doğru şekilde yapın
Konut alımında en sık yapılan hatalardan biri, ödemeyi usulüne uygun olmayan bir sözleşmeyle yapmaktır. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri tapu sicilinde yapılır. Tapu devri ileride yapılacaksa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerlilik sorunu doğurabilir.
Projeden alımda tüketici hakları
Konut henüz tamamlanmadan, bedelin peşin veya taksitle önceden ödendiği satışlar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında “ön ödemeli konut satışı” olarak düzenlenir. Bu kapsamda:
- Sözleşmeden önce tüketiciye bir ön bilgilendirme formu verilmesi gerekir.
- Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkına sahiptir.
- Sözleşmede konutun teslim tarihi, bağımsız bölümün nitelikleri ve ödeme planı açıkça yer almalıdır.
Sözleşme hükümleri her projede farklılık gösterebileceği için, imzadan önce metni dikkatle okumanızı ve gerekirse bir hukukçuya danışmanızı öneririz.
7. Toplam maliyeti hesaplayın
Konutun satış bedeli, toplam maliyetin yalnızca bir kısmıdır. Bütçenizi yaparken şu kalemleri de hesaba katın:
- Tapu harcı ve döner sermaye ücreti: Oranlar mevzuatla belirlenir ve değişebilir; işlem öncesinde güncel tutarları kontrol edin.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK): Tapu işlemlerinde geçerli bir DASK poliçesi aranır.
- Kredi masrafları: Konut kredisi kullanacaksanız ekspertiz, tahsis ve sigorta giderleri.
- Abonelik ve taşınma giderleri: Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri ve depozitolar.
- Aidat ve ortak giderler: Özellikle sosyal donatısı olan sitelerde aylık aidat bütçenizi doğrudan etkiler.
8. Teslimde neleri kontrol etmelisiniz?
Anahtar teslimi heyecanlı bir an; ancak bu aşamada yapacağınız birkaç kontrol, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
- Teslimi mutlaka bir teslim tutanağı ile yapın ve gördüğünüz eksikleri tutanağa yazdırın.
- Kapı, pencere, vitrifiye ve armatürlerin çalıştığını; duvar ve zeminde çatlak veya nem izi olmadığını kontrol edin.
- Sözleşmede ve satış dokümanlarında taahhüt edilen malzeme ve özelliklerle teslim edilen dairenin uyumunu karşılaştırın.
- Kullanım kılavuzlarını, garanti belgelerini ve yönetim planının bir örneğini isteyin.
Son söz
İyi bir ev alımı; doğru soruları sormak ve cevapları belgelerle doğrulamaktan geçer. Ballıoğlu Grup olarak projelerimizle ilgili ruhsat, tapu ve teslim süreçlerine dair tüm sorularınızı yanıtlamaktan memnuniyet duyarız.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, işlem öncesinde güncel düzenlemeleri kontrol etmenizi öneririz.
