Yeni bir projeden daire aldığınızda size verilen tapuda çoğunlukla “kat irtifakı” ifadesini görürsünüz. Bina tamamlanıp gerekli izinler alındıktan sonra ise bu tapu “kat mülkiyeti”ne çevrilir. Peki bu iki kavram arasındaki fark tam olarak nedir ve alıcı olarak sizin için ne anlama gelir?
Yasal çerçeve: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Her iki kavram da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanun; bir binanın daire, dükkân, ofis gibi bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu olabilmesini ve bu bölümlerin sahipleri arasındaki ilişkileri düzenler.
Bu yazıda sık geçecek üç kavram:
- Bağımsız bölüm: Binanın ayrı kullanılabilen kısmı; örneğin bir daire veya dükkân.
- Arsa payı: Her bağımsız bölüme düşen, arsanın tamamına oranlanmış pay.
- Ortak yerler: Merdiven, çatı, sığınak, bahçe gibi tüm maliklerin ortak kullandığı alanlar.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya inşaatı devam eden bir binanın ileride oluşacak bağımsız bölümleri için, arsa payı esas alınarak kurulan bir haktır. Kısacası, bina tamamlanmadan önce “hangi dairenin kime ait olacağını” tapu siciline kaydetmenin yoludur.
Kat irtifakı kurulabilmesi için onaylı mimari proje ve bağımsız bölümlerin listesi gibi belgeler gerekir. Kat irtifaklı tapu, malikine resmî ve tescilli bir hak sağlar; bu tapu satılabilir, devredilebilir ve ipotek konusu olabilir.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinde malik, bağımsız bölümün tam mülkiyetine ve buna bağlı olarak ortak yerlerde arsa payı oranında paya sahiptir.
Kat mülkiyeti için yapının tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmış olması gerekir.
Karşılaştırma tablosu
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Yapılmamış veya inşaatı süren | Tamamlanmış |
| Hakkın konusu | Arsa payı; ileride oluşacak bağımsız bölüm | Bağımsız bölümün kendisi ve ortak yerlerdeki pay |
| Yapı kullanma izni (iskân) | Aranmaz | Aranır |
| Satış, devir, ipotek | Mümkün | Mümkün |
| Tabi olduğu kanun | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu |
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Yapı tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu geçiş, malik ya da maliklerden birinin talebiyle tapu müdürlüğünde yapılır. Süreç genel olarak şöyle işler:
- Yapı, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanır.
- İlgili idareden yapı kullanma izin belgesi alınır.
- Tapu müdürlüğüne kat mülkiyetine geçiş için başvurulur.
- Tapu kayıtlarında bağımsız bölümlerin niteliği güncellenir ve kat mülkiyeti tesis edilir.
Projeden yapılan satışlarda bu işlemler çoğunlukla müteahhit firma tarafından topluca yürütülür. Gerekli belgeler ve süreler her projede farklı olabileceği için, satış aşamasında bu konunun nasıl ilerleyeceğini sormanızı öneririz.
Alıcı olarak sizi neler etkiler?
Konut kredisi
Bankalar kat irtifaklı konutlar için de kredi kullandırabilmektedir; ancak ekspertiz ve teminat koşulları kat mülkiyetli konutlara göre farklılık gösterebilir. Kredi kullanmayı planlıyorsanız, bankanızdan projeye özel bilgi almanız en sağlıklısıdır.
Abonelikler
Elektrik, su ve doğalgaz gibi kalıcı aboneliklerde yapı kullanma izin belgesi istenebilir. Bu nedenle iskânın alınmış olması, taşınma sürecini kolaylaştırır.
Hisseli tapu ile karıştırmayın
Kat irtifakı, hisseli tapu ile aynı şey değildir. Hisseli tapuda (müşterek mülkiyet) malikler, taşınmazın tamamında belirli oranlarda paya sahiptir ve hangi bölümün kime ait olduğu tapuda tanımlı değildir. Kat irtifakında ise her malikin hangi bağımsız bölüme sahip olacağı tapu sicilinde bellidir.
Özetle: Kat irtifakı, inşaat sürecinde bağımsız bölümünüzü güvence altına alan resmî bir tapudur. Yapı tamamlanıp iskân alındığında kat mülkiyetine geçilir ve hakkınız “tamamlanmış bir dairenin mülkiyeti” hâline gelir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için tapu müdürlüğünden veya bir hukukçudan bilgi almanızı öneririz.
